商傳媒｜簡明心／綜合外電報導對於尋求資產增值的投資者而言，房地產歷來被視為創造財富的重要工具。近期一份由房地產軟體開發商TurboTenant發布、經Stacker審核並發布的研究報告，針對2026年美國最適合投資出租房產的八個州進行了深入分析。
該報告根據就業成長、人口趨勢、對房東友善的法規、房屋負擔能力、租金收益率以及長期增值潛力等多項指標，評選出八個具有投資吸引力的州。強勁的租賃市場通常具備穩定的人口流入與就業成長，這有助於降低空置率並擴大潛在租戶群體。
德州與佛州：強勁增長但成本不容忽視
德州因其無州所得稅、多元經濟以及達拉斯-沃思堡都會區、奧斯汀、休士頓等主要都會區持續吸引工作人口和企業而備受青睞。該州對房東也相對友善，沒有全州性的租金管制，驅逐程序較快，賦予屋主更大的營運彈性。然而，德州的房產稅高於全美平均水準，是投資者需留意的顯著成本。佛州則受益於退休人士與遠距工作者的穩定遷入，尤其在坦帕和傑克遜維爾等城市，其奧蘭多和邁阿密更是短期租賃市場的亮點。佛州同樣沒有州所得稅且具備強大的房東保障法規，但房屋保險成本遠高於全國平均，構成另一主要開銷。
其他潛力州：從現金流到新手友善
田納西州的租賃需求集中在諾克斯維爾、查塔努加和納許維爾等城市，其中納許維爾在醫療保健、科技和音樂產業方面持續實現就業成長。該州對房東有利的法規，加上無州所得稅和低於全國平均的生活成本，有助於保持高出租率。北卡羅來納州則擁有著名的「研究三角區」（羅利、德罕、教堂山），該區具備完善的科技產業和多所大學。夏洛特作為東南部的金融中心，亦支持高檔租賃市場。喬治亞州以亞特蘭大為主要企業樞紐，且入門成本相對較低，薩凡納和奧古斯塔等城市也提供更低的入場門檻。亞利桑那州的鳳凰城在過去十年一直是熱門租賃市場，主要受穩定的人口流入和快速發展的科技業帶動。如果投資者的首要目標是穩定的現金流，俄亥俄州與印第安納州值得關注。俄亥俄州的房屋價格可負擔，租金具有競爭力，其主要城市哥倫布的空置率持續較低。印第安納州的首府印第安納波利斯，租金與中位房價比高、失業率低、具備如禮來（Eli Lilly）等大型企業，且房產稅率是該地區最低之一，對新手投資者尤其友善。
不動產投資的風險警示與商用零售復甦
儘管部分地區前景看好，房地產投資仍面臨挑戰。例如，S2 Capital旗下的多家庭不動產投資信託（REIT，即讓投資人能以股票形式投資不動產的工具），在去年面臨約1.4億美元的止贖（指抵押貸款人未能按時償還債務，導致抵押權人收回房產），其原因在於浮動利率債務策略在利率上升時受挫。這些止贖事件主要發生在德州的達拉斯-沃思堡都會區和亞利桑那州的鳳凰城地區，凸顯了市場變動對投資策略的影響。Trinity Investors公司表示，S2 Capital的股權投資者「應預期資金將全部損失」。
然而，商用不動產中的零售業卻呈現復甦跡象。根據《Commercial Observer》報導，零售業的變化已加速，傳統商業地產的資產類別正融合成更全面的體驗。疫情後，許多都會區的零售空缺被新遷入的年輕家庭填補，增加了客流量。大型百貨公司如布魯明黛（Bloomingdale’s）投入數億美元翻新旗艦店，旨在提升實體購物體驗。投資者對以雜貨店為主力的露天購物中心表現出最強烈的興趣，因為這類物業供應稀少且零售商需求強勁。全國零售空置率降至歷史新低的4.4%，顯示零售地產市場的需求旺盛。黑石（Blackstone）地產部門董事總經理Stephanie McGowan表示，露天零售物業幾無新增供給，但零售商需求強勁，吸引投資人青睞。
整體而言，雖然美國部分州提供誘人的房地產投資機會，但投資者仍需全面評估潛在風險，包括不斷變化的利率環境、區域性的成本結構，並釐清自身是追求穩定的現金流還是長期增值，才能做出明智的決策。
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